經過20多年的建設，只有1.83平方公里大小的廣州國際生物島，猶如點綴在珠江上的一片養眼的“綠葉”，承載著廣州“做大做強生物醫藥戰略性新興支柱產業，建設全球生物醫藥創新與產業發展高地”的厚望。

截至目前，島上已匯聚了500多家生物醫藥企業，W公司是其中為數不多的專注全球創新藥械的一家科技企業。自2015年3月成立以來，該公司僅用了五年時間，就攻克出一款全球首創的檢測產品。經南都記者上相關部門網站查閱，繼2020年獲得國家藥監局準上市“路條”（產品注冊證）后，該創新產品最終于今年9月納入了廣東省醫保局公布的新增醫療服務收費編碼目錄。

據知情人士L先生透露，目前 W公司共欠生物島集團“房租+物業管理費”近900萬元，這筆欠款中，很大程度是因為承租生物島四期某幢獨棟而產生。據悉，這個獨棟三年前的簽約價格為120元/平方米/月，按每年5%遞增，今年則達到132元/平方米/月。物業管理費則一直是25元/平方米/月。

一家需要不斷燒錢投入研發和臨床試驗的科技創新企業，為何敢租下租金較高的四期獨棟呢？

據L先生介紹，W公司是為了支持廣州“重點建設項目”呼研所P3實驗室，不得不于2020年退掉原來租下的成本更低的600多平方米場地（月租62元／平方米/月， 物業管理費8元／平方米/月）后，無奈地對三個零碎的臨時場地進行裝修，以解決公司的研發和辦公需求。

此后，為解決該初創團隊長期分散在島內三棟樓宇四個場地的局面，在相關部門的協調下，才簽約租金貴一倍、物業貴三倍的四期獨棟，并投入好幾百萬元裝修研發實驗室等。租下成本如此之高的獨棟，這固然和W公司自身做出的決策有關，但L先生表示，主要還是W公司創始人一直以為政府會對他們所作的犧牲有所補償，但沒想到的是，補償沒拿到，租金也沒享受到任何優惠，物業管理費多次溝通也沒有因為獨棟得到任何合理的調整。最終又因欠租而被國企生物島集團起訴并凍結賬戶和股權。

在采訪中，有島上的生物醫藥企業反映，和國內不少生物醫藥園區比，生物島的租金和物業管理費相對較“貴”。他們認為，政府主導的產業園區，不能只顧著做“房東”而忘記承擔“國家級科技企業孵化器”的功能。

焦點問題1

生物島租金究竟貴不貴？

四期單價租金降幅已過半

廣州花重金打造并冠以“國際”二字的生物島，其租金價格究竟貴不貴？

南都記者從戴德梁行今年6月發布的《中國生命科學政策導向及產業園研究報告》披露的數據看到，2024年第一季度，生物島的租金為112.5—150元／平方米/月，這也從側面證明了W公司承租的四期獨棟的租金價格真實不虛。

比較戴德梁行的統計數據可發現，這個價格“差一點”就與廣州甲級寫字樓137.07元/平方米/月的平均租金“接軌”，甚至不輸阿里巴巴、騰訊這些科技大廠集聚的琶洲。和奢侈品店扎堆的太古匯(198元/平方米/月，克而瑞二季度數據)比，也不過差了數十元。不過，有商業地產研究人士表示，生物島租金價格較高，或多或少與這個區域供應少、需求多有關。

但多位運營產業園區的負責人認為，生物醫藥產業園區因其專業性和特殊性，租金價格確實普遍高于其他類型的產業園區，但也不能對標甲級寫字樓。除非生物島只想招攬頭部企業或大企業的研發總部進駐，不然面對居高的租金成本，初創階段創新醫藥研發企業只有搬離這條路。

或許是已意識到這個問題，南都記者了解到，目前生物島集團秉持“共克時艱，共謀發展”的宗旨，剛實施了降租政策。南都記者以承租人的身份致電生物島招商部門的一名經理。據他介紹，目前生物島一二三期租金為60元/平方米/月。物業管理費分兩種：不帶中央空調的為10.8元/平方米/月，帶中央空調的為19元/平方米/月。四期為65元/平方米/月，但物業管理費18元起，最高為25元/平方米/月。這意味著，W公司欠租的四期，目前租金降幅一半不止。但據了解，島上仍有企業的租金價格沒有得到調整。

如果和國內發展生物醫藥產業的頭部城市的同類產業園區比較，生物島這個已打下來的租金水平又是如何呢？南都記者特意實地走訪了蘇州工業園區。在2023年國家生物醫藥產業園區競爭力排名中，該園區拿下綜合實力榜亞軍（冠軍為中關村國家自主創新示范區。包括生物島、廣州科學城以及中新廣州知識城在內的廣州高新技術產業開發區則排名第五，居成都高新區和上海張江高新區之后）。

據南都記者實地調研了解到，同樣由國資運營的位于蘇州工業園區的BioBAY（蘇州生物醫藥產業園），環境和配套建設并不亞于生物島。最受歡迎的一期園區，每月租金只需40元/平方米，物業管理費7元/平方米。

生物島就算降租后，可加上相對較高的物業管理費，場地租用成本還是比BioBAY貴差不多34%。1000平方米租用十年，就要多支付285.6萬元。

創新藥被稱為生物醫藥產業“皇冠上的明珠”，也是評判一個地區生物醫藥產業創新能力強弱的重要標志。BioBAY進駐的企業中，40%為創新藥企業。

焦點問題2

保全國有資產

起訴是唯一的解決辦法嗎？

據知情人士L先生透露，生物島集團作為一家國企，有“應收”的KPI考核。W公司拖欠近900萬，其中物業管理費170多萬元，被告也是情理之中。

南都記者上中國裁判文書網，翻閱了生物島起訴島上另一家企業——藍某科技的一審判決文書看到，生物島在起訴這家欠租企業時表示：“生物島公司作為國企，肩負著管理和保護國有資產的責任。藍某公司長期拒不交還租賃場地、拒不繳清占用費等行為已造成國有資產的流失且嚴重影響生物島規劃的推進，生物島公司已承受巨大壓力。”

但對于W企業被告一事，L先生表示： “如果（W）企業的產品和業務都在非常好的路上發展，且沒說不還欠租，那國資流失的風險在哪里？企業做不下去才是最沉重的國資流失，才是兩敗俱傷！” L先生還透露，W公司那塊被征用的場地，因重點項目擇址另建，至今還處于圍蔽狀態。“這算不算國資流失呢？受嚴重影響的企業，有沒有妥善安排減少他們的損失呢？” L先生反問道。

另一知情人士A先生表示：“我特別不理解的是，像W博士（W公司創始人）這種承擔過國家重要專項，扎實在做國際創新產品的研發且被評為國家高層次海外人才、廣州開發區（黃埔區）領軍人才，為黃埔區政府和廣州市政府的國際交流合作曾做過不少貢獻，企業在生物島上已有這么多年，國資為何不招呼一聲就直接起訴他們呢？銀行賬戶被封股權被凍結，相當于政府先把企業經營的‘脖子’掐住了，把企業股權融資和債權融資的路都堵死了，對其公司未來上市融資都會帶來麻煩。”

據南都記者從相關部門了解到，前段時間廣州市政府、市工信局和市衛健委，召集了70多家市內三甲醫院與被評上目錄的17個本市的創新醫療器械產品的企業，開展對接會。現場很多醫院表示，已在積極推進這些創新產品的進院流程，加快包括W公司產品在內的目錄產品的進院銷售。

專家建言

A.起訴欠租企業可否甄別對待

對于企業“欠租”的問題，蘇州工業園區又是如何解決的？據中科蘇州藥物研究院院長、協耀資本合伙人喬剛介紹，蘇州工業園區部分國有生物醫藥園區已經運營多年，租戶拖欠租金的事情也時有發生，但鮮有因房租問題首先對企業提起訴訟并凍結銀行賬戶等行為。運營方一般會做容忍度高的“房東”，盡最大能力協助企業解決實際問題，如對接投融資、銀行貸款，推動政府給予科技資金扶持等。

喬剛認為，租金固然重要，但對于政府主導的產業園區而言，更重要的還是要培育良好的產業生態。廣東創新藥起步相對較晚，在廣州搞創新藥研發的企業也不多，像W公司這樣的行業“尖子生”，應該給予更多的重視。資本寒冬至今尚未解凍，政府可否考慮甄別對待處于不同發展階段的科創企業，特別是對于W企業這種有產業前景又急需資金“續命”的企業。

B. 破解優質項目欠租困局可否“債轉股”

多位產業園區操盤手均認為， 生物醫藥產業里的創新企業，能走到產業化這個階段殊為不易，相關部門以“國資流失”的理由起訴W公司，確實有值得商榷之處。

有專家建議，針對島內的優質項目，或可適當實施一定比例的租金和物業管理費減免。也有專家認為，可“一企一策”。比如目前W公司要完成公立醫院進院審批和采購流程后才能正式在公立醫院銷售，然后還要進行市場推廣和醫學教育，要實現一定規模的商業化和產業化、較好的現金流和利潤，需要 2-3 年的時間。為讓企業更好地實現自我“造血”功能，破解欠租困局，可否考慮實施“債轉股”？

實地調研

財氣人氣領先的蘇州BioBAY

為何能一直保持低租金運營？

為更好地了解相關情況，南都記者決定奔赴蘇州工業園區，看看和上海張江科學城成鼎立之勢的蘇州生物醫藥產業園（BioBAY），在培育出24家生物醫藥上市企業，招租幾近飽和的情況下，為何其場地成本還能一直保持低位運營。在中科蘇州藥物研究院院長喬剛帶領參觀和現場講解后，南都記者多少獲得了一些答案。

蘇州生物醫藥產業園（BioBAY），位于蘇州工業園區，已培育出24家生物醫藥上市企業。圖源：BioBAY官網

城市能級不高但區位優越

懂借力發展和專業化服務

從地鐵站出來，抬頭遠望就看到蘇州工業園里一些在建中的項目，招商成果瞬間可感。往前走數百米，遠遠就望見馬路斜對面的一個大方塊里，幾棟氣質相近的小白樓在陽光下甚是耀眼。

這里是2015年成立的中科蘇州藥物研究院（下簡稱“中科蘇研院”）所在地，也是該院依托中國科學院上海藥物研究所及藥物所蘇州成果轉化中心打造的新藥籃孵化器。負責園區運營的喬剛院長就曾在上海張江工作過十余年時間才轉戰此處。可以說，這些樓宇里多少混合著上海的“基因”。

蘇州的城市能級，和上海、廣州自不能相提并論。但城際鐵路20-30分鐘的車程，讓蘇州和上海同城化日益明顯。有人說，蘇州工業園生物醫藥產業的成功，是承接了上海有產業化需求的生物醫藥企業的外溢，這固然是一個重要因素，但打造良好的產業生態“土壤”，同樣重要。

像蘇州工業園之所以給地、給政策，就是看上了中科蘇研院的專業和產業資源帶來的支撐作用。經過八年的發展，該院已搭建起完善的產業生態圈。像獨占其中一棟樓的賽賦新藥，就是由該院引進的 “安全性評價平臺”，直接服務園區企業。如今，該院全平臺服務收入每年可達6億元。

除借助中科蘇研院的“專業”能力外，蘇州工業園還引進了中國醫學科學院蘇州系統醫學研究所、牛津大學高等研究院（蘇州）等研究平臺。而于2021年啟用的生物醫藥產業綜合服務中心，同樣主打“專業化”特色。這個一站式服務中心，除常規的政務服務外，還有針對園區企業特設“生物醫藥行業專項服務”、政策解讀和相關專題培訓以及對接機構等服務。

特設“生物醫藥行業專項服務”的BioBAY生物醫藥產業綜合服務中心。

優質的生存“土壤”自然造就出強大的創新生態。據官方數據顯示，截至目前，BioBAY共進駐各類生物醫藥創新企業650多家，其中40%為新藥創新企業，醫療器械和生命科學儀器為25%，投資/服務企業占18%。

低租金支持小微企業研發

成就生瑞路“市值一條街”

穿過中科蘇研院，經過信達生物的廠區和國家級實驗室——蘇州實驗室（地位等同廣州實驗室），就進入到BioBAY知名的生瑞路。

這條約千米長的內部道路上，有十幾棟幾層高的獨棟研發樓。這里可謂是“市值一條街”，目前匯聚了不少由BioBAY直接孵化出的境內外上市企業，如博瑞醫藥（688166）、浩歐博（688656）、天演藥業（ADAG.US）、康寧杰瑞制藥-B(09966.HK)、基石藥業-B(02616.HK)及信達生物（01801.HK)等。

生瑞路獨棟研發大樓，這條路上聚集了不少境內外上市藥企。

放眼整個BioBAY，共有24家境內外上市企業。其中知名的單抗企業信達生物，目前市值高達600多億元（港幣）。而由生物島孵化的燃石醫學，再加上島內進駐的其他三家知名上市企業，如金域醫學、一品紅制藥、百奧泰生物等企業的市值，都遠不及這家創新藥先鋒企業。

創新藥被稱為生物醫藥產業“皇冠上的明珠”，也是評判一個地區生物醫藥產業創新能力強弱的重要標志。BioBAY進駐的企業中，40%為創新藥企業。

截至2022年，園區內293家企業歷年累計融資已破千億大關。就算當下仍處于經濟寒冬，BioBAY仍是最“吸金”的一個。據公開數據顯示，2024年上半年，國內新藥領域共計發生投融資事件共121起，而在BioBAY這個僅150萬平方米的產業園內，就有超過20家企業累計融資超24億元。

別看上面提到的BioBAY企業都已走到上市這一步，但它們也曾從“小微”起步。有業內人士認為：“隨著張江生物醫藥產業招商方向從追求‘量變’改為‘質變’之后，產業運營服務重心逐漸脫離了核心的小微型企業，這才讓張江流失了很多生物醫藥創新源頭。與之相反的是，BioBAY正是從支持這些小微企業開始。”

低租金就是BioBAY支持企業的一個重要舉措。像如今財氣如此之旺的生瑞路的獨棟研發大樓，每月租金只需40元/平方米，物業管理費7元/平方米。據了解，若在2020年以前，只需要30元/平方米。信達生物保留在生瑞路的研發總部，至今還享受著這樣的低租金。

在蘇州工業園區里，既有國資運營的最核心的區域BioBAY，也有民資運營的園區，亦有像中科蘇研院這樣無預算、無編制的新型研發機構運營的產業園。他們的租金同樣比廣州生物島便宜很多。

作為全國為數不多的生物醫藥國家專業化眾創空間，中科蘇研院“新藥籃孵化器”里，53元/平方米（月租金）+1元/平方米（物業管理費）的純毛坯并不多，因為考慮到生物醫藥初創階段的創新團隊不應該把寶貴的精力時間花在從純毛坯開始的場地裝修上，故大部分提供了不少專業的增值服務，包括實驗動物房等投入和管理要求很高的設施，可直接拎包進駐。

據悉，該院孵化平臺已孵化逾150家藥物研發及服務型企業，3家企業進入IPO準備階段。去年，該院首個合作研發項目轉讓國內頭部藥企，合同額約1.5億元。

BioBAY環境好房價全市最高

園區租金為何不按市場化走？

開車繞BioBAY走一圈，這里雖不像廣州生物島那樣是一個江心小島，但湖泊還真是不少。其中最近的獨墅湖，有臨湖而建的圖書館，湖邊有高端的會議酒店和生態公園，15分鐘車程的金雞湖則是一個風光旖旎的5A級景區。

代表“活力指數”的星巴克門店數量，以BioBAY為中心，方圓2km范圍內就開了7家之多，在全國是獨一份的存在。

自然環境不輸廣州國際生物島的BioBAY，各種生活配套更為完善，也因此集聚了不少高端人才，這里的住宅價格為全市最高。

在人氣和財氣遙遙領先之下，BioBAY園區的租金為何還是一直保持低位運行？這或許代表著官方的戰略選擇和支持態度。像為了支持生物醫藥這個園區“一號產業”的發展，BioBAY并非全都按市場化來“出拳”。除園區低價位的租金外，還有每月幾百元就可拎包入住的公租房、比市價便宜的頂級人才別墅等。

對此，有位政府營商環境咨詢顧問一針見血地指出，蘇州BioBAY表現的是“產投思維”，而不是以“收租思維”定租金價格。

策劃：李陽 尹來

統籌：王道斌 游曼妮

采寫：南都首席記者 黃海珊 實習生 郭凱旋

攝影： 黃海珊（除署名外）

南都制圖：何欣